Waspadai Saham Properti – Inilah.com

INILAH.COM, Jakarta – Pembahasan aturan properti bagi asing akan memberi gain sektor ini untuk jangka pendek. Namun, batasan pada regulasi serta ancaman inflasi, akan menghambat sektor ini ke depannya.

Sonny John, analis dari Samuel Sekuritas memberi rating netral pada saham properti. Hal ini mengingat kondisi sektor ini yang kurang menarik, terkait pembahasan aturan properti untuk asing.

“Saham sektor properti saat ini rata-rata diperdagangkan dengan diskon terhadap NAV (net asset value) 48% dan P/E (price to earning) 2010 sebesar 18,7 kali, sehingga kami nilai netral,” ujarnya, Senin (29/3).

Menurutnya, sejak awal 2010, indeks Jakprop (indeks saham sektor properti) memberi return di level 11,1%, sedikit di atas IHSG yaitu 10,4%. Padahal, pada 2009, sektor ini menjadi worst performance di level 42% ketimbang IHSG sebesar 87%. “Yield obligasi pemerintah bisa menjadi leading indicator dimana indeks Jakprop mengikuti setelahnya (korelasi negatif),” paparnya.

Seperti diketahui, Menteri Perumahan Rakyat, Badan Pertanahan Nasional dan lembaga pemerintahan lainnya sedang membahas regulasi yang mengijinkan warga asing memiliki hak pakai atas properti selama 70-95 tahun secara langsung. Selama ini, warga asing hanya bisa mengajukan hak pakai 25 tahun dan bisa diperpanjang 2 kali yaitu 20 dan 25 tahun (total 75 tahun).

Namun, imbuh Sonny, peraturan tersebut menyiratkan beberapa pembatasan yang membuat isu kepemilikan asing atas properti menjadi kurang menarik. Salah satunya adalah regulasi tersebut hanya berlaku pada high rise building (apartemen) dengan harga minimal US$150-250 ribu/unit.

Selain itu, aturan bahwa hak atas tanah dimana bangunan didirikan berupa hak pakai, juga mencuatkan beberapa kekhawatiran. Pasalnya, secara hukum, hak pakai memiliki kekuatan hukum lebih rendah dibanding hak milik dan Hak Guna Bangunan (HGB). Apalagi penggunaan ijin hak pakai masih jarang saat ini.

Pembeli lokal juga diperkirakan tidak akan tertarik, mengingat sebagian besar apartemen saat ini memegang ijin HGB. Demikian pula perbankan yang akan mempertimbangkan pemberian KPR terhadap apartemen dengan ijin lahan hak pakai.

Aturan lain yang menyebutkan pembelian properti hanya dari developer langsung (pasar primer), memunculkan kekhawatiran di pasar sekunder, bahwa asing hanya boleh menjual properti tersebut ke WNI. Hal ini pun akan menekan harga jual di pasar sekunder.

Adapun fasilitas KPR/KPA juga dibatasi untuk pembelian properti bagi asing. Menteri Perumahan Rakyat menyatakan hal ini untuk memaksimalkan investasi dari luar negeri, sehingga tidak menggunakan kredit perbankan dari dalam negeri.

Manajemen PT Ciputra Property (CTRA) dan PT Alam Sutera Realty (ASRI) semakin optimistis di awal 2010 dengan target marketing sales tahun ini masing-masing 37% dan 20%.

Namun, imbuh Sonny, ancaman naiknya tingkat inflasi pada pertengahan 2010 bakal berimbas negatif pada sektor properti. “Pasalnya, penjualan akan berkurang mengingat 60-70% pembelian properti masih mengandalkan fasilitas KPR dari perbankan,” imbuhnya.

Satu-satunya emiten yang direkomendasikan adalah PT Bakrieland Property (ELTY). Emiten ini akan diuntungkan aturan baru yang mengizinkan kepemilikan asing serta RUU pengadaan lahan yang mempermudah pembebasan lahan untuk jalan tol.

Selain itu juga ada rencana penerbitan convertible bond (obligasi konversi) senilai US$150 juta. “Rekomendasi beli untuk ELTY,” ujarnya.

Namun, untuk jangka pendek, analis PT Optima Securities Ikhsan Binarto menilai, saham properti masih berpeluang menguat. Terutama setelah investor memburu saham sektor perbankan akhir pekan lalu. “Biasanya, setelah memburu saham-saham perbankan akan dilanjutkan ke industri properti,” ungkapnya.

Menurutnya, sektor properti saat ini masih menjadi incaran pelaku pasar, dipicu rendahnya suku bunga perbankan dan rencana pemerintah membolehkan investor asing memiliki properti di Indonesia.

Beberapa emiten yang direkomendasikan adalah PT Alam Sutera Realty (ASRI) dan PT Sentul City (BKSL). “Potensi terbuka karena didorong aksi korporasi perseroan,” paparnya.

Tak berbeda jauh dengan VP Research & Analysis Valbury Securities Nico Omer Jonckheere yang merekomendasikan saham ASRI. Terutama karena proyek super bloknya, berupa pembangunan perkantoran 8 lantai. “Ini emiten yang paling saya suka. Rekomendasi beli dengan target harga Rp215,” ujarnya.

Saham lain pilihannya adalah PT Summarecon Agung (SMRA), yang kinerjanya diprediksikan dapat meningkat. Hal ini didukung harga tanah yang naik 10-15%. “Rekomendasi beli dengan target harga Rp970,” pungkasnya. [mdr]